Por la brecha cambiaria, el costo está en valores bajos para quien tiene divisas. Proliferan las refacciones de casas y hay inversores “desde el pozo”.
Después de casi tres años de caída libre, la construcción puede despegar gracias a un doble envión oficial. Uno formal: el proyecto de ley de Presupuesto 2021 planea duplicar, en términos de PBI, el dinero que la Nación destina a la obra pública en todo el país. Otro, informal, o blue: cuanto más caro es el dólar paralelo por el endurecimiento del cepo cambiario, más barato resulta construir en pesos, si se tienen los dólares ahorrados y se cambian en el mercado negro. Es lo que ocurre al menos desde junio, según datos oficiales y distintas fuentes del sector privado consultadas.
El Presupuesto que Alberto Fernández y Martín Guzmán enviaron al Congreso contempla duplicar el gasto de capital y llevarlo al 2,2% del PBI en 2021. En el mensaje que acompañó al proyecto, el Gobierno indicó que el dinero que el Estado invierte en la obra pública cayó del equivalente al 2,7% del PBI en 2015 al 1,1% del Producto en 2019, afectado, sobre todo, por el acuerdo entre la administración de Mauricio Macri con el FMI para equilibrar las cuentas públicas.
Los gastos de capital, según el texto, totalizarán casi $843.000 millones, o el 10% de todo lo que la administración pública piensa gastar en 2021. Según fuentes del Ministerio de Obras Públicas que gestiona Gabriel Katopodis, habrá unos $250.000 millones que se destinarán, principalmente, a continuar proyectos que comenzaron con Cristina Kirchner o con Macri en el poder y que luego “cayeron en la grieta”. Son, en su gran mayoría, obras viales, y proyectos del Ente Nacional de Obras Hídricas y Saneamiento (Enhosa): plantas para tratar efluentes cloacales, plantas potabilizadoras, tendido de cloacas, etcétera. También habrá dinero destinado a terminar el Belgrano Cargas e iniciar el San Martín Cargas. No habrá megaproyectos, sino emprendimientos más o menos rápidos de poner en marcha y dinamizar la generación de empleo.
“Al darles continuidad a proyectos que habían quedado parados, el Gobierno evita iniciar procesos licitatorios, que pueden demorar seis meses”, analizó un importante empresario constructor.
A eso se sumará la continuidad del programa Argentina Hace, con el que la Nación destina $30.000 millones a municipios para obras pequeñas con mano de obra local.
El Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat tendrá $110.000 millones para destinar a vivienda. Según fuentes del sector privado, ese dinero iría a créditos Procrear, lo que daría impulso a la construcción privada particular.
En diálogo con TN.com.ar, el presidente de la Cámara de la Construcción (Camarco), Iván Szczech, fue optimista.
“El Presupuesto 2021 abre un camino interesante. Veníamos teniendo poca inversión pública y esto genera expectativa, porque las provincias vienen muy acuciadas en sus cuentas públicas y la obra provincial está muy restringida”, dijo.
La aceleración de la obra pública debería sacar a la construcción del pozo en el que entró desde que, en noviembre de 2017, tocó su pico de actividad. Según datos oficiales, el sector tenía en ese entonces 433.000 empleados formales. En la actualidad, cuenta con apenas 273.000 operarios. Desde diciembre, se perdieron 84.000 puestos de trabajo formales.
La contracara del dólar blue
El dólar blue a $130, primero, y a $140, ahora, revitaliza el mercado de refacciones y ampliaciones de vivienda. Y, en menor medida, las compras de oportunidad de departamentos desde el pozo. Los particulares que tienen ahorros en dólares aprovechan un costo de la construcción en niveles históricamente bajos, si esas divisas se cambian en el mercado paralelo.
Lo dice Szczech, sin rodeos: “El costo en dólares es aún más positivo con este cepo, porque baja. El dólar impacta, poco, en materiales; la construcción se mueve un 90% en pesos”, afirmó el titular de Camarco.
La Cámara de la Construcción le acercó al Gobierno un proyecto de blanqueo de capitales en pesos para formalizar estas operaciones. Al eliminar el parking a la venta de divisas en la Bolsa, el Ejecutivo busca que ese cambio de divisas quede al menos en un mercado legal.
La combinación de la tibia reactivación de la obra pública y las obras privadas particulares (los proyectos privados grandes siguen prohibidos en buena parte del Área Metropolitana) provocaron la recuperación en V de la construcción. Según el Índice Construya, la actividad volvió en julio a los niveles previos a la pandemia, aunque tuvo un retroceso en agosto.
“A la creciente ‘normalización’ de actividades por jurisdicciones, que permitió restablecer de forma gradual la producción de insumos y la distribución al canal comercial (…) en los últimos meses se sumó además un aumento de la demanda de insumos para cobertura y para realizar obras chicas y refacciones y obras medianas en menor medida”, indicó Construya en un reciente informe.
José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, lo pone en números. “El costo de la construcción, desde enero de 2017, se multiplicó por 3,37. El dólar blue, por 8. Y en el último año, el costo de la construcciónse multiplicó por 1,5 y el blue, por 3,3. Quien tiene los dólares, yendo al blue, invierte la mitad que hace un año para construir los mismos metros”, dijo.
A contramano del mercado inmobiliario de compraventa, con caídas acumuladas de más del 60% desde pisos ya históricos, la construcción se recompone. Lo único que se recupera en el terreno de la compra y venta es el mercado de lotes en barrios privados. Quien tiene dólares puede construir más barato que lo que cuesta un departamento de tres ambientes en la Ciudad.
Eso que se nota en las pequeñas construcciones individuales también tiene su impacto en los desarrollos inmobiliarios, aunque no hay lugar para la clase media en estas inversiones. Lo explica Mariano Galeazza, CEO de la comercializadora de desarrollos Winterra, con proyectos, sobre todo, en el corredor Norte del área metropolitana. “Al principio aparecieron varios proyectos desde el pozo, por la brecha cambiaria. A partir de junio y julio hubo muchas operaciones. La mayor demanda es por unidades de menos de U$S100.000”, dijo.
Para entrar “desde el pozo”, es necesario un anticipo de entre 30 y 40% del valor del departamento, en dólares o en pesos a la cotización del blue. El saldo se paga en unas 30 cuotas, en pesos, que se actualizan con el índice de construcción. Son cuotas caras, que comienzan en el equivalente a U$S2500 (casi $350.000) y que luego se pesifican. “Está claro que no compra un asalariado, sino quien tiene dólares, el dueño de un campo que liquida cosecha, ese tipo de inversores”, agregó Galeazza.
