En Saladillo, como en muchos pueblos del interior bonaerense, hay familias que habitan desde hace décadas casas, quintas o campos sin que esos bienes estén inscriptos a su nombre.
Compraron con un simple boleto, heredaron de palabra o simplemente ocuparon un terreno y lo transformaron en hogar o en producción.
Y aunque en los hechos nadie discute que son los dueños, en el derecho esa propiedad aún no existe, porque no existe en los registros.
Esa falta de formalidad se vuelve un problema cuando llega el momento de vender, heredar, dividir o garantizar un crédito.
En todos esos casos, la respuesta es la misma: sin título, no hay dominio.
Qué significa tener los documentos “en orden”
Tener los documentos en orden no es sólo tener un papel firmado. Significa que el derecho de propiedad está perfeccionado: que el inmueble tiene un título legítimo —escritura pública, cesión o sentencia firme— y que ese título fue inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble para su oponibilidad frente a terceros.
El sistema registral argentino es de tipo declarativo: la inscripción no crea el derecho, pero sí le otorga seguridad, visibilidad y efectos frente a todos.
En términos prácticos, un inmueble registrado existe para el Estado, para los bancos, para el mercado y para los herederos.
Quien tiene escritura puede acceder a créditos, usar el bien como garantía hipotecaria, vender sin obstáculos y transmitirlo en herencia sin conflictos.
Además, los bienes con título inscripto tienen una valuación más alta y una mayor posibilidad de protección jurídica, porque pueden afectarse como vivienda, integrarse a un patrimonio familiar o incluirse en planes de sucesión planificada.
Por el contrario, los inmuebles sin escritura son invisibles para el sistema financiero y vulnerables frente a terceros. No se pueden hipotecar, donar ni inscribir como protección de vivienda.
Por eso, aunque el registro no sea constitutivo, es el paso que da existencia práctica al derecho de propiedad.
La prescripción adquisitiva: el camino más usado en la práctica
El derecho argentino contempla que quien posee un inmueble de forma pública, pacífica e ininterrumpida durante cierto tiempo, puede pedir que se le reconozca la propiedad a través de un proceso judicial.
Es lo que se conoce como prescripción adquisitiva o, en lenguaje común, “usucapión”.
Este mecanismo aplica a todo tipo de inmuebles: viviendas urbanas, terrenos baldíos, quintas, campos productivos o establecimientos rurales.
El requisito no depende del destino del bien, sino de la manera en que se ejerce la posesión.
Quien trabaja, mantiene, paga impuestos y se comporta como dueño durante el tiempo previsto por la ley puede, si acredita esa situación, obtener el reconocimiento legal del dominio.
Existen dos variantes principales:
- Prescripción corta: requiere poseer durante diez años con justo título y buena fe. El justo título puede ser, por ejemplo, un boleto de compraventa, una cesión o una donación privada que no llegó a escriturarse. La buena fe implica la creencia razonable de que quien transmitió era dueño o tenía derecho para hacerlo.
- Prescripción larga: exige veinte años de posesión continua, pública e ininterrumpida, sin necesidad de título ni buena fe. Es la más utilizada cuando la historia dominial del inmueble es confusa o los titulares originales fallecieron hace mucho tiempo.
En ambos casos, el reconocimiento del derecho no se obtiene automáticamente: debe tramitarse judicialmente, presentando pruebas, planos, testigos y antecedentes catastrales y registrales.
El resultado es una sentencia que declara adquirido el dominio y permite su inscripción en el Registro de la Propiedad. Desde ese momento, el inmueble pasa a tener visibilidad jurídica y valor económico pleno, y el poseedor se convierte en propietario.
La importancia de probar la posesión
Para iniciar un proceso de prescripción es fundamental demostrar que se ejerció la posesión como propietario: pagando impuestos, haciendo mejoras, cercando, sembrando, alquilando o simplemente viviendo allí sin oposición de nadie.
La posesión debe haber sido pública (a la vista de todos), pacífica (sin violencia) y continua (sin interrupciones por actos de terceros ni por abandono).
En la práctica, los documentos que suelen presentarse son:
- Boleto o recibos de compra.
- Boletas de tasas, impuestos rurales o servicios.
- Fotografías, planos, certificados municipales o rurales.
- Testimonios de vecinos o colindantes.
- Cada prueba cuenta una parte de la historia. La suma de todas permite al juez reconstruir el modo en que esa familia, con trabajo y tiempo, transformó un terreno o un campo en propiedad.
Qué pasa con la Ley Pierri
La Ley 24.374, conocida como Ley Pierri, es una herramienta complementaria.
Está pensada para quienes poseen su vivienda única y permanente y cumplen ciertos requisitos de antigüedad y uso.
A diferencia de la prescripción judicial, este trámite es administrativo y culmina con una escritura social.
Sin embargo, su alcance es más limitado: sólo aplica a inmuebles urbanos destinados a vivienda y no resuelve casos rurales, productivos ni familiares complejos.
Por eso, en la práctica, la vía judicial de prescripción suele ser la más adecuada cuando se busca un dominio pleno y sin restricciones, especialmente en el ámbito rural.
Lo que aprendí acompañando a tantos propietarios
En mis diez años de trabajo en La Plata, en CABA y ahora en Saladillo, vi una y otra vez el mismo patrón: familias y productores que invirtieron toda su vida en una casa o en un campo que legalmente no les pertenece.
No por falta de derecho, sino por falta de papeles.
Y cuando un bien no está regularizado, se vuelve invisible ante la ley: no existe en los registros, y lo que no se inscribe, aunque sea declarativo, no se puede hacer valer frente a terceros.
La buena noticia es que la regularización es posible.
La prescripción adquisitiva, lejos de ser un recurso excepcional, es un mecanismo legítimo y reconocido por el Código Civil y Comercial de la Nación.
No se trata de “apropiarse”, sino de reconocer jurídicamente lo que ya existe en los hechos.
Entonces
Regularizar un inmueble es cerrar una historia.
Es darle seguridad a la familia, previsibilidad al patrimonio y valor a la tierra.
Porque el derecho no mira sólo los papeles, mira la conducta.
Y cuando una persona habita, trabaja, cuida y conserva un bien durante años, el derecho —si se lo pide correctamente— termina reconociéndolo.
Tu casa, tu campo o tu terreno no existen hasta que no tenés los documentos en orden.
Y ese orden puede empezar hoy, con una consulta profesional y un plan para darle nombre, historia y ley a lo que tanto te costó construir.
Por Katherine Muñoz Tufro – Abogada. Maestranda en Derecho Notarial, Registral e Inmobiliario.
Diez años de ejercicio profesional en La Plata y CABA. Oficinas en Saladillo, CABA, La Plata, Montevideo y Roma.
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